Massimo Michielan

Massimo  Michielan  nasce  a  Camposampiero  nel  1967  in  una  famiglia semplice  ma  concreta,  il  cui  valore dominante  è  l’impegno,  soprattutto lavorativo. Il padre, noto imprenditore, alla fine degli anni ‘80 cede la sua azienda leader nella grande distribuzione in Veneto e prosegue con altre attività imprenditoriali tra cui alcune nel  settore  immobiliare,  apre  anche un’agenzia per la commercializzazione del suo prodotto. Massimo a soli 23 anni, si inserisce nell’attività dell’agenzia dando inizio ad una gestione più innovativa, immettendo anche immobili di terzi ed ampliando le zone di lavoro. Nel 1993 Massimo apre la seconda agenzia immobiliare a Santa Maria di Sala e nel ‘95 la prima di 7 agenzie a Mestre, con la sorella Antonella, il fratello Piersandro ed il cugino Andrea.
Nell’arco  di  pochi  anni  il  numero  di  uffici  Planning  Pool dislocati sul territorio divennero 15 con il supporto di 55 collaboratori. Oggi la politica è cambiata, gli uffici sono 3, Massimo ha scelto di centralizzare e concentrare le forze. Uffici dalle metrature più ampie e spazi più generosi, senza la dispersione di tante location. Infatti i collaboratori non si sono ridotti di molto. Le risorse sono solo concentrate, trovando  maggiore  soddisfazione  nel  gioco  di  squadra  e ottenendo migliori e maggiori risultati.

 

Massimo hai una storia lunga e importante alle spalle. Il ruolo dell’agente immobiliare è divenuto sempre più sfaccettato negli ultimi anni, qual è il tuo stile e la tua interpretazione oggi di questo mestiere?
Il  ruolo  dell’agente  immobiliare  è  cambiato  moltissimo. Negli anni ‘90 quando cominciai questo lavoro eravamo dei meri venditori, oggi è necessario essere dei consulenti. Il mercato  chiede  più  professionalità  e  più  servizi,  non  intesi  come  la  possibilità  di  aiutare  il  cliente  a  ottenere  il mutuo o un preventivo notarile, cosa che la maggior parte dei clienti è in grado di procurarsi da solo, bensì servizi di altro livello, utili e addirittura fondamentali per vendere gli immobili. In questo caso la mediazione non viene vissuta come un costo ma come il pagamento di un servizio atto a realizzare nel minor tempo, il massimo risultato.

Quali servizi offre Planning Pool?
Oltre ai tradizionali appena menzionati, noi ci concentriamo molto su tutte quelle attività che ci portano a vendere il prima possibile gli immobili affidateci. Come il DHS (digital home staging), che è un sistema attraverso il quale la planimetria catastale viene rielaborata. La affidiamo ad uno studio di architettura composto da ben 9 professionisti che analizzano gli spazi e in 48 ore formulano la prima bozza della  casa  arredata.  Il  Servizio  Fotografico  Professionale, nel caso in cui la casa sia bella e ben arredata. Un servizio fotografico realizzato da un fotografo professionista che scatta foto di qualità, con la corretta prospettiva, la giusta luce, rendono moltissimo nel web o stampate su carta e aiutano  a  proporre  al  meglio  l’immobile.  Nel  caso  in  cui invece l’abitazione sia da ristrutturare procediamo con la realizzazione di un Render, mostrando come si trasformerà la casa dopo un eventuale restauro. Questo è molto utile per  l’utente  con  poca  fantasia  che  non  riesce  ad  immaginarsi  l’immobile  ristrutturato.  In  questo  caso  forniamo anche i costi relativi al restauro così sarà più facile capire l’entità dell’investimento complessivo a cui si dovrà andare incontro. Inoltre da questo mese è attivo un nuovo servizio,  lo  Show  casa,  ovvero  un  filmato  tridimensionale  che ci  accompagnerà  in  una  passeggiata  virtuale  in  ogni  angolo della casa. È inviabile mezzo whatsapp, è interattivo, si possono ingrandire delle aree, visualizzare i dettagli. E’ uno strumento strepitoso, utilizzato negli Stati Uniti, chiaramente adatto ad abitazioni belle e ben arredate.


Com’è l’andamento del mercato immobiliare con particolare riferimento alla provincia di Venezia? Che cosa cercano i compratori? E cosa cercano invece i venditori?
Il 90% del mercato è costituito dal “cambio casa”. Questo complica alle volte le situazioni perché per chiudere un affare il cliente deve vendere e comprare. Chiaramente chi vuole vendere immobili acquistati nel 2006- 2007 durante la bolla immobiliare, con mutuo ventennale o trentennale è molto difficile da accontentare, perché spesso le somme residue non sono coperte dal prezzo di realizzo odierno. Nel resto dei casi riusciamo a trovare soluzioni per tutti. I compratori cercano buoni affari e oggi effettivamente se ne possono fare, i venditori cercano di realizzare quanto più possono dalla vendita del loro immobile anche se devono accettare che le quotazioni negli ultimi anni sono ribassate.

 

Il  rent  to  buy  va  piuttosto  di  moda.  Di  cosa  si  tratta,  lo consiglieresti e a chi?
Il  rent  to  buy  non  è  una  novità.  E’  il  sistema  che  veniva utilizzato per gli alloggi popolari, dopo un determinato periodo di affitto c’era la possibilità di riscattare l’immobile. Nella nostra realtà aziendale non è un prodotto molto interessante visto che operiamo per lo più con privati che vendono la loro abitazione per acquistarne una diversa. In Planning Pool ci avvalliamo del Sell & Rent, spesso utilizzato nel caso di vendita di immobili liberi e non abitati. Consiste nel porre in vendita l’alloggio e contemporaneamente renderlo disponibile all’affitto turistico. In questo modo riusciamo a garantire, oltre alla rendita che copre i costi di gestione di un alloggio vuoto, come per esempio il riscaldamento centralizzato, il perfetto mantenimento dell’abitazione dato che ogni 3-4 giorni viene pulita e riassettata. E’ un’opportunità che riusciamo a offrire alla nostra clientela  grazie  al  fatto  che  l’affitto  turistico  è  un’attività  che gestiamo con il brand “Rent In Venice”, in collaborazione con Francesco Beraldo. Questo servizio ci fornisce un giro notevole di immobili e clientela che in parte riusciamo a dirottare, al bisogno, anche su altri immobili la cui destinazione principale non è l’affitto turistico ma può essere una soluzione temporanea in attesa dell’acquirente giusto.

 

Quali sono le difficoltà più grandi alle quali  deve far fronte il settore?
A livello gestionale l’elevata burocrazia a cui siamo sottoposti. Sotto il profilo lavorativo, convincere il proprietario delle  attuali  quotazioni  di  mercato.  Quando  ci  riusciamo l’immobile si vende. C’è l’acquirente per ogni immobile, al giusto prezzo.

 

Quali sono alcune occasioni appetibili sul mercato locale?
Le occasioni oggi sono moltissime, anzi direi che l’offerta si sta avvicinando alla richiesta, in particolare per l’acquisto di case degli anni ‘70 perché hanno subìto un abbattimento di prezzo notevole, scontrandosi con le nuove concezioni di case classificate in classe “A”. Questi immobili si prestano molto ad essere riconvertiti con un restauro sfruttando le agevolazioni fiscali per la detrazione sulla ristrutturazione da parte dei privati.

 

Quindi acquistare una casa conviene ancora? I prezzi degli immobili torneranno a salire o scenderanno ulteriormente?
Oggi  il  prezzo  di  mercato è  allineato  con  la richiesta, a nostro avviso le quotazioni per i prossimi  2-3  anni  non  subiranno  un  incremento, di  conseguenza  questo è  un  ottimo  momento per  acquistare  immobili. Probabilmente  passato questo  periodo  ci  sarà un rialzamento anche dei valori ma si tratterà di un processo lento e che dipenderà molto dall’incremento  del  potere  d’acquisto  delle  famiglie.  In alcune zone, dove il mercato non è adeguato alla richiesta, probabilmente potranno ancora scendere come Noale, Santa Maria di Sala e Scorzè. Ma nel resto della provincia occidentale attualmente i prezzi si sono stabilizzati e grossomodo sono tornati a essere quelli prima dell’euro.

 

Prima di mettere un immobile sul mercato per venderlo è imprescindibile valutarlo e formularne un prezzo di vendita. Immagino non sia facile eseguire una quotazione, su quali parametri vi basate e perché spesso gli utenti si trovano di fronte ad agenti immobiliari che sono in disaccordo sul valore da attribuire?
E’ fondamentale porre la propria attenzione su una valutazione seria e concreta, il prezzo di vendita è determinante oggi, un immobile immesso sul mercato ad un prezzo non corretto, per quanto bello e ben fatto, non viene preso in considerazione. E’ importante oggi come non lo è mai stato fissare un prezzo veritiero e di mercato, che viene determinato  soprattutto  dall’esperienza  pratica  dell’agente immobiliare e dei reali prezzi di vendita delle transazioni. Non voglio entrare nel merito dei colleghi che svolgono il mio stesso lavoro, ciascuno adotta una sua politica commerciale,  dico  solo  che  oggi  la  cosa  più  importante  è  la conoscenza del mercato e la chiarezza. Noi utilizziamo un nostro software che ci permette di avere in tempo reale le quotazioni medie di vendita quartiere per quartiere di tutti gli immobili pubblicati online. Incrociando tutti i dati pubblicati online e le richieste dei clienti, riusciamo a stabilire quotazioni di vendita che si scostano molto poco dal prezzo effettivo di realizzo. Infatti il 90% delle proprietà affidate a noi in esclusiva trovano un acquirente. Ci sono tre tipi di prezzi: il prezzo atteso – ciò che desidera realizzare il venditore – il prezzo di stima - dato dalle agenzie immobiliari - e infine il prezzo di realizzo. Dal primo all’ultimo mediamente per gli immobili invenduti c’è un 30% di differenza. Chiaramente molte valutazioni fatte dai miei colleghi non sono pertinenti,  probabilmente  anche  condizionate  dal  volere  dei proprietari. La stima deve tener conto della domanda – che incide sulla quotazione almeno per l’80% - del tipo di zona, del valore medio a cui sono stati venduti gli immobili in quell’area, dallo stato e dall’età dell’immobile. Questa è la ragione per cui è preferibile affidare la valutazione di una proprietà a chi conosce realmente il mercato: un agente immobiliare.

 

Cosa consiglieresti a chi vuole acquistare un’immobile per specularci?
In questo momento neppure le aste. A meno che non si tratti di lotti importanti, o interi complessi. Per se stessi, avendo la liquidità, si possono fare degli affari ma non c’è margine per una speculazione.

 

E del settore Commerciale cosa ci racconti, lo tratta la tua agenzia?
Molto poco, a causa del mercato ma anche e soprattutto perche  ci  siamo  specializzati  nel  mercato  residenziale.  Il settore commerciale è ancora in una forte fase di stallo.

 

Riusciresti a sintetizzare in poche parole cosa dovrebbe rappresentare oggi il web per un’agenzia immobiliare? E la carta? Intesa come riviste specializzate, volantini, brochure etc.
Dipende molto da che piano strategico si stabilisce per la propria azienda. La cosa migliore è essere presenti su tutti i  mezzi.  Non  sempre  è  possibile.  I  nostri  piani  strategici, sempre di durata biennale se non triennale, contemplano sicuramente il web inteso come siti ma soprattutto come presenza nei social. E’ appena partito un nuovo progetto relativo  al  social  media  marketing  sul  quale  confidiamo molto. Importanti ma difficili da realizzare sono gli eventi,  momenti  ricreativi  dove  coinvolgere  i  clienti  e  i  molti professionisti che gravitano nel mondo della casa per uno scambio di conoscenze e idee sempre molto utili. La carta per la pubblicità istituzionale e di brand è di rilevante importanza, ma anche il vecchio volantinaggio per esigenze specifiche va benissimo. Insomma tutto ha la sua utilità ma nulla va lasciato al caso.

 

Perché oggi, con gli strumenti che tutti noi abbiamo a portata di mano, dovremmo ancora rivolgerci ad un agenzia immobiliare per acquistare o affittare una casa ed escludere un “fai da te”?
Dovresti  chiedermi  perché  ci  si  dovrebbe  affidare  ad  un agente Planning Pool! Ti rispondo che, per chi vende, analizziamo il mercato, formuliamo stime realistiche, studiamo piani di marketing adeguati per ogni immobile, cerchiamo il confronto. Chiaramente verifichiamo tutta la situazione burocratica dell’immobile (conformità, situazione ipotecariea ecc). Per chi compra analizziamo il progetto – questo è effettivamente - verifichiamo insieme il mercato e la fattibilità, non ci limitiamo a “mostrare case”. Questa è la differenza rispetto alle altre agenzie. Nel vasto mercato delle agenzie immobiliari chi adotterà questo stile avrà un futuro roseo. L’acquisto di un immobile, la maggior parte delle volte,  vede  l’acquirente  impegnato  per  i  successivi  20/30 anni ed un consiglio corretto può cambiargli la vita in meglio.

 

Come vuoi concludere Massimo questa intervista?
Ringraziando come imprenditore i migliaia di clienti che in 25 anni di attività si sono affidati alla nostra azienda per soddisfare un’esigenza abitativa; tutti i miei collaboratori, senza   il  loro  impegno,  la  pazienza  e  la  determinazione, Planning Pool non avrebbe raggiunto tanti importanti risultati. Come padre, marito, fratello e figlio non posso che ringraziare la mia famiglia, che mi sopporta e supporta in tutto,  ma  particolarmente  sento  di  inchinarmi  dinanzi  a mio padre Giovanni e a mia madre Elsa per avermi dato le capacità, la determinazione, la pazzia e la costanza, anche nei momenti difficili, di perseguire i miei obiettivi.

 

Grazie Massimo, ci conosciamo da tanti anni quindi non posso  non  nascondere  la  stima  e  l’ammirazione  per  un imprenditore che, nonostante le oscillazioni del mercato, ha  sempre  saputo  trovare  idee  e  mezzi  per  essere  sulla cresta dell’onda, con trasparenza, lealtà e la forza di chi sa innovare e trovare le migliori soluzioni, sempre.







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